岁末年初，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海”）拿地势头保持凶猛。

　　2025年1月16日，中海以30.65亿元竞得深圳市2025年第一宗出让的住宅用地，溢价率高达70.4%。同日，中海以40.08亿元的底价摘得北京市丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目地块。2024年12月，中海在北京接连拿下两宗百亿地块，如今不到两个月已豪掷超300亿元，而其2024年全年拿地总金额约696.35亿元。

　　中海管理层曾公开透露，公司长期聚焦主流城市、主流地段、主流产品（以下简称“三个主流”）的经营策略，这也是中海的投资理念。中海董事局主席颜建国表示：“尽管房地产供求关系发生了重大变化，进入存量市场，但一、二线主流城市依然存在规模巨大的结构性机会。中海聚焦的改善性需求，市场规模依然庞大，是数万亿元的大市场。”或得益于充足的货量及相对优质的货量结构，中海近年的销售在行业中名列前茅。

　　尽管中海在一线城市拿地优势明显，但高溢价拿地带来的去化和成本压力也是现实之一。

　　长期以来，中海被视为房企“利润王”，但近年这一称号的含金量有所下降，甚至在2022年旁落华润置地（1109.HK），2024年上半年，中海以0.6亿元的微小差距将称号夺回。

　　对于中海近期拿地策略及2025年投资预算，有知情人士对《中国经营报》记者表示，中海一直是坚持“三个主流”的策略在拿地，2024年在一线城市拿地占比或超70%，“关于2025年投资相关信息可能要到3月份才公开，但最终还要看行情和地块的具体情况而定”。

　　开年扫货70亿元

　　2025年，深圳推出年内首宗住宅用地的时间比往年来得更早一些。1月16日，龙岗区龙城街道G01045-0200宗地顺利成交，成交价30.65亿元。

　　根据公告，上述地块位于深圳市龙岗区大运片区，土地用途为二类居住用地，土地面积约2.08万平方米，建筑总面积约10.35万平方米，其中住宅约9.89万平方米，商业1000平方米，其他配套3627平方米，该宗土地挂牌起始价17.99亿元。

　　记者获悉，G01045-0200宗地共吸引8家房企报名参与竞拍，过程激烈。

　　深圳公共资源交易中心官网显示，上述地块在经过8轮自由报价后，进入限时报价阶段，最终历经238轮，将近一个半小时的鏖战，由中海以30.65亿元收入囊中，溢价率超70%，是深圳自2024年取消最高地价限价，执行“价高者得”竞拍规则以来成交宅地溢价率的新高，最终综合楼面单价为29611.24元/平方米。

　　值得注意的是，竞得上述地块当天早些时候，中海在北京以40.08亿元摘得FT00-2404-0005地块，据了解，该地块位于丰台区玉泉营街道。公告显示，FT00-2404-0005地块是二类居住用地，建设用地面积约2.74万平方米，建筑控制规模≤69104平方米。由于地块预申请阶段只有中海一家房企报名，最终由其以底价竞得，成交楼面价约为5.8万元/平方米。

　　至此，中海在2025年1月16日于北京、深圳两地豪掷约70亿元。事实上，这一势头延续了中海2024年年底的拿地节奏。

　　2024年12月，中海在深圳拿地同样经历多轮激烈角逐。彼时，中海和华润置地组成联合体，与另一名竞买人在短短两分钟内叫价多达10余轮，竞拍最终历时约一个半小时，举牌合计295轮，由“中海+华润”联合体以185.12亿元竞得深圳2024年年内第5宗涉宅用地T107-0107，成交楼面价约70388元/平方米，溢价率约46.3%。

　　除此之外，距离近日摘得的FT00-2404-0005地块不远处的北京市丰台区万泉寺地块亦由中海竞得，该地块是北京近3年来出现的首宗未设置地价上限及销售指导价地块，于2024年12月12日成功出让，以底价110.54亿元成交。同样在北京，中海于2024年11月29日以153.32亿元的价格竞得北京市朝阳区组团地块，打破北京单笔土地出让金纪录，该地块成为总价“地王”，溢价率0.21%。

　　投资进一步聚焦

　　中海开年就重仓北京、深圳并非没有缘由。

　　回溯中海2024年在北京、深圳的销售表现，两地均有个别项目获得热销并贡献超过一半的业绩。“这是重大信号，即楼市的有效区域开始集中，房企与其到处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域，打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，中海开年积极拿地，一方面是其要继续补仓、补库存，另一方面是这一轮市场企稳，其中深圳在热度城市中表现最为突出，中海也想乘势而上，“中海尝到了扎根重点城市、重点区域、靠单盘实现业绩的甜头，这次也一样”。

　　记者注意到，中海在2024年的投资保持了该公司从2021年以来一贯的“强聚焦一线、强二线城市”策略。

　　中海管理层曾表示，公司的投资和销售相对聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，“这些重点城市的市场容量将稳定在5万亿元左右，而且稳定性比其他城市更强。另外我们也布局了十来个机会型城市，这些城市的市场容量将稳定在1万亿元左右。公司主力布局的市场大约有5.5万亿元到6万亿元的市场容量。”与此同时，在土地投资端坚持“三个主流”策略也使得中海“即便在下行周期也能更加稳健，回报更优”。

　　公告显示，2024年上半年主要受一线城市供地量偏少、优质土地供应不足的影响，中海在此期间仅购地6宗，总购地金额129亿元，其中一线城市占比67%。彼时，颜建国曾公开表示，2024年下半年将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目。除了关注公开市场，中海也会积极关注收并购、城市更新的投资机会。

　　公告显示，2024年1—12月，中海收购的土地累计权益建筑面积约389.5万平方米，累计权益土地出让金约696.35亿元。其中仅12月份，中海在深圳、西安、北京、天津、长春和杭州共收购6宗地块，权益建筑面积约113.9万平方米，土地出让金约280.26亿元。

　　据中指研究院统计，2024年房企权益拿地金额排行榜中，中海位居第一，且拿地金额比位居第二的保利高出约100亿元，拿地面积则位居第三，为267万平方米。2024年，中海全口径新增货值约1777亿元，权益新增货值1577亿元，均排名第一。

　　不过，相比2023年，中海2024年的拿地规模呈下降趋势。2023年，中海在24个城市获取了43宗地块，总购地金额高达1342.1亿元，新增土地储备规模约764万平方米。截至2023年年底，中海拥有的土地储备约3522万平方米，较2022年下降约20%。与此同时，虽说投资聚焦一线城市，但中海2024年在上海竞得的两宗地块总成交价不足70亿元，且在广州没有拿地。

　　利润压力

　　投资的聚焦效应进一步提升背后，中海对广阔的销售空间也有畅想。

　　2024年年初，中海管理层曾在业绩发布会上将公司对标成熟发达市场，指出美国和英国排名前三的住宅开发商市场占有率可达到22%—23%水平，“目前国内TOP3的市占率还不到10%。作为龙头公司，中海的市占率还会有很大的提升空间”。

　　2024年，中海包揽京沪深三城销冠。据中指研究院统计，2024年，中海在北京、上海、深圳的销售额分别为426.8亿元、595.9亿元、267.04亿元；在广州的销售额为199.8亿元，位居第三。

　　据中海方面披露，2024年，中海系列公司累计合约物业销售金额约3106.91亿元，同比增长0.3%，累计销售面积约1148.65万平方米，同比下降14%，其中12月份的销售额约402.26亿元，同比增长76.6%，销售面积约130.06万平方米，同比增长32.2%。

　　“稳中有升”，是中海在2024年年初给自己定下的销售目标，如今取得0.3%的增长率算合格达成。事实上，中海自2020年以来已连续4年“失约”年度销售目标。2020年，中海的销售目标为4000亿元，当年实际完成3607.2亿元；2021年，中海销售目标是在2020年基础上实现双位数增长，但实际只录得2.4%的增幅；2022年，中海目标锚定“稳中有进”，当年实际销售额同比下降约20%，至2948亿元；2023年，中海又定下销售额增长20%的目标，但实际增幅只有5.1%，约为3098亿元。

　　不过，中海方面亦曾表示：“中海一直不以销售规模为第一目标，我们更加追求高质量发展，将价值创造与利润放在更重要的位置，确保量的合理增长与质的有效提升。”但公司管理层也坦言：“在市场持续调整的情况下，市场价格波动确实给各家房企的利润率带来很大困扰，都有不同程度下降。”从2021年开始，中海的毛利率已经跌破30%，2024年上半年为20.1%。

　　2024年1—9月，中海收入1095.8亿元，经营溢利181.8亿元，均较2023年同期有所下滑，其中经营溢利减少约44亿元。截至2024年6月30日，中海资产负债率为56.1%，净借贷比率为38.7%基金实盘杠杆开户，持有银行结余及现金1002.4亿元。

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